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如何界定相邻权与地役权
作者:杨盛承  发布时间:2013-06-26 10:29:55 打印 字号: | |
  一、相邻权、地役权的概念及特征

  我国《物权法》第七章和第十四章分别就相邻关系和地役权作了规定。《民法通则》对相邻关系也有原则性的规定,而地役权则是一种全新的制度。根据《物权法》规定看,相邻关系和地役权的关系都是不动产关系,都是对不动产物权的一种限制,都是使用他人的不动产,二者的内容表面相似,但实质有很大的差异。如相邻关系的邻地行走要尽量减少损失,选择就近路线行走;地役权则为了最大经济利益或其他目的,须在他人土地上使用地役权,才能使自己的不动产提高效益。

   1、相邻权。相邻权是基于相邻关系产生的权利,是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时,基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权,用水排水权、采光权等。而相邻关系是相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人,在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。一方的权利称为“相邻权”。相邻权是一种物权,但不是独立的物权。物权关系不仅包括不动产的毗邻者之间产生的法律关系,而且包括在一定地理环境(如环境污染)中产生的法律关系.根据《物权法》和《民法通则》的有关规定,相邻权有以下特征:(1)相邻关系的客体不是不动产本身。虽然相邻关系以不动产毗邻为条件,但它所指的却是毗邻各方在各自行使财产权利时发生的权利义务关系。(2)相邻关系的主体是两个或者两个以上的不动产所有人、用益物权人或占有人。这种法律关系既可以发生在公民之间、法人之间,也可以发生在公民与法人之间。彼此均为“不动产权利人”。(4)相邻关系主体所有或占有的不动产是相互相邻的。(5)相邻权的行使必须以从相邻权利人取得必要的便利为限度,不得借口行使相邻权去损害相邻权利人的合法利益,超过必要限度的,相邻权利人有权拒绝提供这种便利。(6)如果相邻双方约定妨碍相邻权并给予对方一定经济补偿的,法律并不禁止。《物权法》第八十九条规定,“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建造物的通风、采光和日照”。相反,如果相邻双方只要约定妨碍相邻权并给予经济补偿的,法律并不禁止。  

   2、地役权。 地役权是一种全新的制度,《民法通则》等无此规定。《物权法》第十四章从第一百五十六条至第一百七十八条规定了我国地役权制度,该法第一百五十六条规定:“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益”。根据该条规定,所谓地役权是指土地的权利人(包括土地所有人、土地使用权人),为了提高自己不动产的效益,利用他人不动产,通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权一般涉及两块土地,且这两块土地分别属于两个所有权人或使用权人,其中一块土地向另一块土地提供服务。如甲工厂需要修建一处临时性厂房为主厂供应原材料,需要用乙的土地,于是双方约定由乙提供土地给甲建厂房,甲向乙付地款,这就是一种地役权。 地役权具有以下法律特征: (1)地役权是一种用益物权。因此,供役地必须是他人所有或使用的。(2)地役权的权利主体是土地的所有人或使用人。我国的土地所有权为国家和集体,而使用人包括建设用地使用权人,土地承包经营权人、宅基地使用权人等。(3)地役权的客体通常是土地,不包括建筑物。

  二、地役权和相邻权的区分

   地役权具有从属性和不可分性等特点,而相邻权具有法定性。从传统民法理论和我国对相邻关系的法律规定来看,相邻关系与地役权的相同之处在于两者均是调整相邻土地权利人之间的土地利用关系而设的制度,然而,两者是两种不同的物权制度,不能互为代替。地役权和相邻权主要有以下几个区别:(1)两者的设立方式不同。相邻关系是法定的,而地役权通常是由当事人各方通过合同约定而设立的。(2)两者受到损害后的救济请求权不同。相邻关系受到侵害后,不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼,而应该提起所有权的行使受到妨害之诉。地役权受到损害之后,受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。(3)两者提供便利的内容也有不同。地役权的设立是为了是所有权人的权利得到更好的行使,是一个比较高的标准。而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利,对他们的各自权利给与一定的限制,使得大家共同方便使用,这是为了达到使用的最低标准。(4)相邻关系通常都发生在相互毗邻的不动产之上,而地役权则不要求相互毗邻,甚至相隔很远的土地之间都可以通过协议来得到更有效的利用和经营。(5)相邻关系的产生一般都是无偿的,而地役权的设立一般都是有偿的。(6)、设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同,而相邻关系中,只要双方不动产相邻,相邻权法定产生,且无需任何形式来规定。

   三、在审判实践界定相邻权、地役权应注意的问题

   虽然我国在《物权法》出台前的民事立法中没有使用地役权这一法律术语,但在实践中还是有地役权制度的,只不过主要是将地役权视为相邻权中的一种,将地役权调整的内容交给相邻关系来调整的。比如,《民法通则》意见第97条规定“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的,应当责令其及时清理现场,排除妨碍,恢复原状,赔偿损失”,就是一种典型的地役权。但是相邻关系制度是无法取代地役权制度的功能的,因此新的《物权法》中既规定了相邻关系又规定了地役权制度。由于相邻权与地役权在审判实践中极易混淆,所以笔者认为只有注意从以下几个方面予以界定,才能正确领会立法精神,确保案件准确定性,准确适用法律处理。

  1、从产生原因方面加以界定。这也是两者之间最本质的方法,相邻权由法律直接规定,是法定权利,直接对抗第三人,无须登记即可发生法律效力;而地役权是依据法律行为而取得,一般属于约定权利,必须经过登记机关登记,否则不得对抗第三人。同时,地役权也可以因遗嘱、继承或时效等原因而取得。

  2、从调整范围加以区分。相邻权调整限度较小,而地役权不但可以调节相邻土地之间的权力关系,也可以为不相邻土地权利人之间利用,其对土地所有权或使用权的限制与扩张程度较大。

  3、从存在的条件方面予以区别。相邻权存在的条件是权利主体的不动产必须是相互毗邻;既适用于土地的相邻,也适用于房屋的相邻;而地役权只适用于土地的相邻关系,并不受土地是否毗邻的限制。

  4、从权利存续期间及是否有偿予以区别。原则上讲,地役权的期限既可以约定为有期,也可以约定为无期,还可以在订立地役权合同时尚不确定地役权期限,只约定适当的期限确定方法而待以后再行确定,但不可约定为永久期限。至于是否为有偿,则取决于地役权的设定方式和当事人的约定;而相邻权的存续期间是法定的,一般为无偿的。

  5、从权利类型予以区别。地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利,是独立的用益物权;而相邻权既不是一项独立的民事权利,更不是一项独立的物权,属于不动产的所有权或使用本身的扩张或限制。

  6、从是否需要登记予以区别。由于有法律的直接规定,相邻权成立及对抗第三人,均无需单独登记即可发生;而地役权是由其用益物权的性质所决定,其成立及对抗善意第三人的效力,必须以登记为要件。

   7、从请求权方面予以区别。相邻权受到侵害后,不能直接以相邻关系提起损害赔偿诉讼,而应该以所有权的行使受到妨害予以诉讼;而地役权受到损害后,当事人可以直接提起地役权受损害的诉讼请求。
责任编辑:王舒